Как избежать конфликтов с контролирующими органами после прохождения экспертизы

Положительное заключение экспертизы — важный, но не финальный этап в реализации строительного проекта. На практике многие застройщики сталкиваются с замечаниями и предписаниями от контролирующих органов уже после экспертизы, на стадии строительства или ввода объекта в эксплуатацию. Чтобы избежать конфликтов и дополнительных затрат, необходимо не только пройти экспертизу, но и правильно организовать дальнейшие действия. Особенно это актуально в Ростовской области, где контроль осуществляется на высоком уровне в связи с активным строительством и вниманием к качеству.

Чем отличается экспертиза от строительного контроля

Экспертиза проектной документации подтверждает соответствие решений нормативным требованиям, но не освобождает от проверок во время строительства. Контролирующие органы (ГАСН, Роспотребнадзор, МЧС и др.) проверяют:

• Фактическое соответствие строительства проектной документации.
• Соблюдение технологии строительных процессов.
• Наличие исполнительной документации и журналов работ.
• Реальное выполнение противопожарных, санитарных и инженерных решений.

Типовые причины конфликтов после экспертизы

Даже при наличии положительного заключения экспертизы, возникают проблемы, связанные с реализацией проекта:

• Отклонения от проектных решений в ходе строительства без внесения изменений в проект.
• Отсутствие актуальной рабочей документации на площадке.
• Использование материалов и оборудования, не предусмотренных проектом.
• Игнорирование предписаний технического заказчика или строительного контроля.
• Нарушение сроков ввода в эксплуатацию, приводящее к необходимости повторного согласования.

Как минимизировать риски после экспертизы

Для того чтобы избежать претензий со стороны надзорных органов и обеспечить спокойную реализацию проекта, рекомендуется:

• Организовать авторский надзор за реализацией проектных решений.
• Обеспечить ведение исполнительной документации с самого начала строительства.
• Своевременно оформлять изменения в проектную документацию с прохождением повторной экспертизы, если это требуется.
• Поддерживать актуальную связь с надзорными органами на этапе СМР.
• Проводить внутренние аудиты с привлечением специалистов до визита инспекции.

Особенности в Ростовской области

В регионе усилен контроль над качеством строительных работ, особенно в сегменте социального и коммерческого строительства. В практике ГАСН Ростовской области нередки случаи приостановки строительства за отклонения от проектных решений. Поэтому особое внимание уделяется соответствию исполнительной документации проекту, наличию всех разрешений и фактическому выполнению противопожарных мероприятий.

Кейс: предписание за отклонение от проекта в Аксайском районе

В 2023 году при строительстве офисного центра подрядная организация заменила тип перекрытий без оформления изменений и без расчётов. Несмотря на наличие положительного заключения экспертизы, при проверке органами строительного надзора было выдано предписание об остановке работ до внесения изменений в проект и прохождения повторной экспертизы. Срок сдачи объекта сдвинулся на 3 месяца.

Положительное заключение экспертизы — это основа, но не гарантия успешной реализации проекта. Чтобы избежать конфликтов с контролирующими органами, необходимо обеспечить соблюдение проектных решений на всех этапах, документировать отклонения и поддерживать профессиональный уровень исполнения. Это особенно важно в условиях повышенного внимания к качеству строительства в Ростовской области.